“Fare casa” è stata un’attività lunga e travagliata, costellata di imprevisti di ogni genere e da cui ho imparato molto. Ho deciso quindi di scrivere alcune note sintetiche per il giorno in cui mi dovessi accingere nuovamente a una follia simile, o perché no per mettere in guardia chi si appresta a fare lo stesso e per caso è finito su questa pagina.

Nel mio caso la genesi è stata il voler provare a riutilizzare una specie di magazzino in una casa “di famiglia”, pensato per poter essere un giorno trasformato in appartamento. La proprietà di quest’unità immobiliare (non registrata come abitazione) era frammentata e in minima parte anche mia, da qui anche complicazioni in fase di pagamento IMU che volevo andare a risolvere una volta per tutte.

Cambio di destinazione d’uso

Prima di prendere ogni decisione fatevi fare un preventivo (grazie al …), ma accertatevi anche di quale potrebbe essere l’importo degli oneri comunali per il cambio di destinazione d’uso se l’unità in questione non è registrata come appartamento. Questi sono proporzionali al volume (non alla superficie), quindi l’importo non è così scontato, e nel mio caso ad esempio è risultato essere di alcune migliaia di euro inferiore rispetto a quello che mi aveva anticipato il geometra che ho contattato per seguire la pratica. C’è da dire però che a parte alcune centinaia di euro di oneri di segreteria, il resto può essere messo in detrazione al 50% per la ristrutturazione.

Sulle donazioni

Io ho avuto bisogno di fare un “accorpamento” dal notaio per gestire il caos di varie proprietà frammentate, con la donazione in seguito da mio padre. In questo frangente ho capito come ci siano due opzioni e due fazioni (?): chi opta per la donazione perché i costi sono minori, e chi preferisce la compravendita perché mette al riparo (?) da eventuali terzi incomodi in futuro.
La questione è che molti purtroppo sono consigliati – da persone senza tanti scrupoli – a “inscenare” una compravendita per mettersi al riparo da futuri creditori e da eventuali futuri eredi che dovessero presentarsi all’incasso, senza chiarire che una compravendita simulata oltre a costare di più non mette al riparo da niente ed è reato, specialmente se portata avanti con l’emissione di un assegno scoperto. Prima di fare qualunque cosa parlate con un notaio in modo chiaro e valutate tutte le alternative.
Può essere saggio farsi fare una stima precisa di ciò che si riceve, in modo da avere dei riferimenti qualora un giorno si presenti qualcuno di inaspettato.

Sopralluoghi e accampamenti

Una cosa che purtroppo non ho fatto anche se avrei potuto, è stata quella di passare alcuni giorni nell’appartamento in questione (e notti, portandoci un materassino e un sacco a pelo). Questo mi avrebbe permesso di identificare tutta una serie di rumori e forse avrei potuto metterci delle pezze o decidere diversamente. Il problema è che sebbene ci siano “recenti” normative in merito, il comfort acustico è stato più o meno bellamente ignorato per decenni da imprese di costruzione e geometri, anche quando non avrebbe dovuto più dovuto esserlo. I tubi di scarico e dell’acqua sono coibentati? Sono stati messi gli isolamenti tra solaio e massetto? Ci sono ponti acustici? Inoltre: i vicini hanno passatempi rumorosi? Sulla strada vicino a casa è solito passare qualche mezzo estremamente rumoroso?
Sono tutte domande a cui è bene trovare una risposta prima di prendere una qualunque decisione, specialmente se (al 2019) il resto di casa ha poco più di dieci anni…

La ristrutturazione

Giusto le fasi salienti, con alcune sottolineature nei punti dove si potrebbero commettere sbagli significativi.

Suddivisione degli spazi, disegno di cucina e bagno

Cercate di farvi disegnare la cucina non appena la planimetria è “decisa”, questo per valutare se la suddivisione degli spazi può essere fatta in modo migliore. La cucina ha bisogno di tutta una serie di tracce, e sarebbe bene predisporre la stanza per l’utilizzo quanto più possibile di basi ed elettrodomestici a dimensioni standard, anche per risparmiare. Considerate anche che eventuali cambiamenti nella suddivisione delle stanze potrebbero portare le stesse ad avere meno superficie finestrata del necessario, e questo potrebbe rendere necessari ulteriori aperture o lavori su quel fronte a meno della perdita del permesso a costruire.
Discorso molto simile per il bagno, anche se in questo caso i componenti sono meno e il lavoro è certamente più veloce.

Se posso dire la mia: cucina e bagno devono essere ragionati in modo da rendere le operazioni giornaliere il più veloci e comode possibili, per facilitare la pulizia ed eventuali manutenzioni.

Prestate attenzione a seguire per quanto possibile la disposizione delle stanze negli altri piani o negli appartamenti adiacenti, specialmente per quanto riguarda bagni e cucine, non vorrete trovarvi con degli scarichi che vi passano proprio sopra la testa mentre dormite…

Massetto e isolamenti

Il massetto ha bisogno di uno shock termico per stabilizzarsi, vale a dire che deve essere riscaldato pesantemente per alcuni giorni. Questa cosa alcuni “professionisti” la considerano facoltativa, ma in realtà sarebbe necessaria, e oltre a portare via tempo costa anche parecchio se fatta utilizzando l’elettricità (a me sono partiti più di 300€ per questo scherzo non messo a preventivo).

Considerate che l’altezza minima del soffitto per richiedere l’abitabilità è 275, e se avete bisogno di fare controplaccaggi/controsoffitti per esigenze di acustica, potreste dover rinunciare a qualcosina sotto i piedi, come per esempio il riscaldamento a pavimento.
Se non siete a piano terra non lesinate sugli isolamenti a terra, potendo è meglio abbondare, ne va dell’armonia con i vicini. E nei casi peggiori non rischierete di perdere della cause.

Possibile controsoffitto di emergenza

Se ci si ritroverà ad aver bisogno di metterci una pezza, un controsoffitto “abbastanza compatto” che mi è stato consigliato è composto da: un cm di spazio vuoto (con le guide su cui attaccare il resto), due cm di lana di roccia, un cm di fibra di legno, un cm abbondante di cartongesso LaDura Plus. L’efficacia è pressoché nulla sotto i 100/120 Hz, ma poco dopo arriva a un guadagno di 15/20 dB.
Tenete a mente però che i rumori del piano di sopra si propagano sì attraverso il soffitto ma anche lungo le pareti, quindi se si procede con un controplaccaggio può aver senso far rivestire la/le pareti con cartongesso prima di fare il controsoffitto… spazio e finanze permettendo ovviamente.

Pavimento e piastrelle

Il costo della posa delle piastrelle è inversamente proporzionale alla loro dimensione fino a un certo punto, con piastrelle molto grandi questo poi aumenta per la maggior difficoltà a posizionarle. Le piastrelle molto grandi aumentano lo scarto, ma lo scarto può essere usato facilmente come zoccolino (se si prende questa strada). Una volta scelte le piastrelle decidete con il piastrellista da dove partire, e sebbene spesso l’estetica la faccia da padrona forse il primo riferimento dovrebbe essere quello di come è suddiviso il massetto, perché se le mattonelle non si ritrovano a cavallo di queste “placche” forse ci si possono risparmiare spiacevoli fratture in seguito.

Se sotto di voi abita qualcuno prima di fare il pavimento valutate se aggiungere un isolamento acustico sotto-pavimento (tra pavimento e massetto). Non è la soluzione ideale rispetto all’isolamento tra solaio e massetto, ma può essere un buon piano B se questa manca o non è stata fatta nel migliore dei modi.

Zoccolini

Andando contro il parere di tutti quelli che ho sentito, io ho optato per gli zoccolini in legno bianco, come tutte le pareti e gli stipiti delle porte. Il pavimento è in gres grigio non particolarmente scuro e nemmeno troppo uniforme. Il risultato è esattamente come me lo figuravo, molto luminoso e spazioso, e il pavimento non sembra mai sporco nonostante viva in campagna. Però: gli zoccolini ricavati dal gres sono più semplici da installare, si riutilizza lo scarto del piastrellista, e se ho capito bene è più difficile che dietro vi si annidino degli insetti.

All’inizio pensavo di far installare quelli passacavi da ufficio, ma devo dire che sono contento di non averlo fatto perché il costo era parecchio superiore e a conti fatti non li avrei sfruttati granché.

Idralica e impianti

Una cosa semplicissima da mettere: un filtro auto-pulente a monte dell’impianto, perché costa pochissimo e può evitare pulizie dell’impianto a seguito per esempio di rotture. Una cosa che può aver senso mettere è un addolcitore, valutate quanto è dura l’acqua con gli appositi strumenti e tirate le somme, tenendo conto che meno calcare significa anche una durata maggiore di rubinetteria, lavatrice e lavastoviglie.

Riscaldamento e acqua calda

Questa è sicuramente la sezione più complicata. Diciamo che io alla fine ho optato per un riscaldamento a pavimento con pompa di calore, la cui unità esterna fa funzionare anche un grosso condizionatore.
La pompa di calore ha un accumulo di acqua calda sufficiente a una piccola famiglia e un piccolo accumulo anche per l’acqua che serve al riscaldamento, in questo modo non ho dovuto aggiungere serbatoi esterni e ho potuto evitare locali tecnici. Pro di questa soluzione: il riscaldamento a pavimento non ha bisogno di temperature alte, e in questa modalità la PDC consuma poco e regge bene anche all’abbassarsi delle temperature. Avendo un fotovoltaico da 3kW cerco di sfruttare la PDC al massimo quando c’è il sole, così da usare tutta l’elettricità per i consumi domestici, stesso discorso in estate con il condizionatore, che a dire il vero uso abbastanza poco. In inverno se attacco il riscaldamento alle nove e lo stacco alle quattro del pomeriggio, anche se l’appartamento non ha una classe energetica eccezionale la capacità termica del pavimento è tale che la temperatura rimane quasi costante fino al mattino.

Ci poteva stare un impianto solare termico sul tetto per riscaldare l’acqua, ma a conti fatti non mi avrebbe aiutato granché perché in estate la PDC scalda l’acqua con un niente, e in inverno il solare termico non aiuta moltissimo. Ad avere spazio per un locale tecnico (per le vasche di espansione) e l’accesso facile al tetto forse poteva aver senso, ma avrebbe anche reso più complesso e “fragile” tutto l’impianto.

Avrei potuto utilizzare le serpentine sotto al pavimento anche per il raffreddamento estivo, ma la cosa mi è stata sconsigliata perché a detta di alcuni la condensa avrebbe fatto inumidire i pavimenti di tutta casa, a meno di installare costosi de-umidificatori nelle varie stanze.

Un errore certo, anche se marginale: il condizionatore poteva funzionare in alternativa all’impianto a pavimento se ci fosse stata portata la linea dell’acqua calda, cosa che purtroppo non è stata fatta e devo ancora capire il perché. Peccato perché così quell’attrezzo in mezzo alla sala così se ne sta spento per nove mesi l’anno, l’impianto a pavimento ha un’inerzia notevole, e in casi di bisogno avrei potuto usare quel grosso termoconvettore alimentato da PDC al posto di stufette improvvisate.

Stufa a legna

Come aiuto per la stagione fredda ho messo una stufa a legna indipendente che può essere usata anche per cucinare. Più piccola ed economica di un camino, anche lei arreda abbastanza e fa una bella fiamma.
Qui c’è stato da perdere un po’ di tempo perché ho scoperto troppo tardi che le canne fumarie a mia disposizione non erano adatte alla stufa che ho scelto inizialmente (troppo piccola quella per la caldaia, troppo grande quella per il camino), e in un secondo momento mi sono reso conto che questa seconda canna fumaria non poteva essere intubata a causa di serpentine fatte all’interno del solaio nel piano di sopra. Alla fine ho risolto prendendo una stufa meno efficiente che ha bisogno di un tubo più grande ma non troppo più piccolo di quello del camino, e il tiraggio risulta essere buono.

Impianto elettrico

Non molto da dire, giusto un paio di accorgimenti che consiglio.
Il primo è un interruttore astronomico per le luci esterne, per evitare di dover stare sempre ad accenderle a mano (anche per quella sopra il portone d’ingresso).
Seconda cosa forse più importante è quella di aggiungere un gruppo di continuità sul circuito delle luci. Questo per tre motivi: se avete delle luci accese e state facendo qualcosa, queste rimangono accese abbastanza a lungo per finire l’attività in caso di mancanza di corrente; uno “online” agisce anche da stabilizzatore e puoi aiutarvi a far durare di più le luci; vi risparmiate l’installazione delle luci d’emergenza.

Impianto di aspirazione centralizzato

Questa è una chicca che può aver senso predisporre specialmente in una casa con più abitazioni, ma nel qual caso valutate bene dove installare l’unità centrale di aspirazione per una questione di rumore e di accesso per la pulizia del filtro. Inoltre conviene prendere un tubo e valutare bene dove piazzare quelle due/tre/quattro bocchette, perché il rischio è che vi ritroviate con delle bocchette con cui non riuscite ad arrivare in tutta casa. Io all’inizio non le volevo far mettere perché le vedevo come una spesa extra nonostante nella casa ci fosse già un’unità di aspirazione, poi all’ultimo ho chiesto di far mettere due bocchette piazzate in modo da coprire il massimo della superficie, ma così facendo ho lasciato fuori un pezzetto di sala e la cucina. Facendone mettere tre avrei speso qualcosina in più ma avrei potuto usarlo in tutta casa oltre che fuori (per l’auto per esempio). Finisce che non lo uso mai perché vado sempre di scopa ma comunque è un attrezzo che ha il suo perché.

Illuminazione

Se optate per delle strisce a led su profili di alluminio preparate dall’elettricista, come me, tenete a mente che i profili di alluminio sono soggetti a dilatazione termica perché le strisce di led scaldano parecchio. Questo comporta dei rumori sia da accese che una volta spente, rumori che si propagano sul muro e possono sentirsi anche dalle altre stanze. Tenete conto che potreste sentire come “dei rintocchi” saltuari in camera per un po’ di tempo (anche un’ora o due) se dall’altra parte del muro (in sala) avete lasciato accese quelle luci per un po’. Storia vera.

Echi e riverberi

Stanza enorme: eco.

Modi per ridurlo: riempire di mobili in modo da occupare il volume e le pareti (magari delle belle librerie piene di libri), montare delle tende a finestre e porte-finestre.

Volete lasciare la stanza vuota, le pareti spoglie o quasi e non vi piacciono le tende? Allora vanno applicati dei pannelli fono-assorbenti, magari al soffitto. Se ne trovano di vari tipi, dimensioni, colori e materiali.

Per concludere

Il mio approccio in sintesi è stato: “ottimizzare” bagno e cucina, camera e cameretta di dimensioni non eccessive e senza perderci troppo tempo, il resto di casa uno stanzone unico per guadagnare in versatilità, ovviamente predisposto per la suddivisione futura con pareti di cartongesso e per l’installazione di un nuovo bagno (senza bisogno di spaccare il riscaldamento a pavimento).

Inutile dire che una di queste pareti che ho voluto lasciare spoglie ora serve a riflettere le luci colorate di un proiettore installato a soffitto, le cui tracce sono state fatte prima di quelle delle luci 😉